용도가 없던 업종, 제도적 불확실성의 해소

공유창고는 개인이나 사업자가 주거지나 사무실에 보관하기 어려운 물품을 월 단위로 맡기는 대표적인 도심창고 임대 서비스입니다. 도심 내 협소한 주거 면적과 공간 효율화 요구가 맞물리며 관심이 급증하고 있으나, 그동안 국내 시장의 확장 속도는 다소 완만한 편이었습니다.

시장이 더디게 성장했던 가장 큰 배경으로는 ‘제도의 부재’가 꼽혀 왔습니다. 종전 건축법상 명확한 건축물 용도 분류가 존재하지 않아 지자체와 사업자마다 제각기 다른 기준으로 인허가를 진행했고, 적용 기준의 불일치로 인해 사업 추진 과정에서 잦은 혼선과 마찰이 발생했기 때문입니다.

[이미지 1] * 건축물 용도 분류 체계 개념도 (개정 전후 비교 인포그래픽)

• - 건축법 시행령 개정에 따른 공유보관시설 용도 분류 변화 (HMK스토리지 분석)

2025년 8월, 건축법상 공식 용도 신설

2025년 8월 26일 개정된 건축법 시행령을 통해 ‘공유보관시설’이 건축물 용도로 정식 신설되었습니다. 그동안 제도적 회색지대에 머물러 있던 셀프 스토리지 업종이 법적 지위를 확보한 것입니다.

용도가 명확해졌다는 것은 입점 가능한 건축물의 범위와 소방, 피난, 방재 등 준수해야 할 안전 기준이 제도적으로 정립되었음을 뜻합니다. 이에 따라 도심 생활권 빌딩 내에서도 규제 리스크 없이 합법적인 도심창고 임대 운영 기반이 마련되었습니다.

면적 기준선과 ‘합계’ 규정의 주의점

다만 개정 법령이 모든 공유보관시설을 포괄하는 것은 아닙니다. 개정 시행령에 따라 ‘제2종 근린생활시설’로 분류되기 위해서는 동일 건축물 내에서 해당 용도로 사용하는 바닥면적의 합계가 1,000㎡(약 302.5평) 미만이어야 합니다.

면적 합계가 1,000㎡를 초과하는 대규모 시설은 일반 ‘창고시설’ 등으로 분류되며, 이에 따라 도심 입지 제한이나 한층 강화된 건축·소방 규제가 적용됩니다. 즉, 이번 개정은 도심 생활권 중심의 중소형 시설에 대한 제도적 근거를 마련한 것이지, 대형 물류형 시설까지 일괄 정리된 것으로 보기는 어렵습니다.

특히 법조문상의 ‘합계’라는 표현을 면밀히 살펴보셔야 합니다. 한 건물 내에서 여러 층에 분산해 보관 유닛을 배치할 경우 면적이 모두 누적 합산됩니다. 층별로 쪼개어 입점하더라도 개별 계산되지 않으므로, 기획 단계에서 전체 연면적 계산에 각별한 주의가 필요합니다.

[이미지 2] * 면적 기준 개념 도해 (1,000㎡ 기준선 및 층별 면적 합산 예시)

• - HMK스토리지가 정리한 공유보관시설 바닥면적 산정 기준 개념도

성공적인 셋업을 위한 사전 건축 실사 필수

공유보관시설을 구축하기 위한 용도변경 절차는 기존 건축물의 시설군에 따라 허가, 신고, 건축물대장 기재사항 변경으로 구분됩니다. 건물의 구조, 주차 대수, 하중, 소방 설비 등 현장 조건에 따라 적용 여부가 상이하므로 계획 단계에서 건축사 등 전문가의 정밀한 사전 검토가 선행되어야 합니다.

HMK스토리지 역시 신규 공간 밸류업 프로젝트를 진행할 때마다 대상 자산의 건축물대장상 용도와 사용승인 현황을 개별적으로 실사하고 있으며, 인허가 적합성이 최종 확인된 자산을 중심으로 안전한 셋업을 이어가고 있습니다.

[전문가 코멘트] HMK스토리지 공간개발 관계자가 전하는 현장 조언 > "건축법 시행령 개정으로 도심 내 공유보관시설 진입이 쉬워진 것처럼 보이지만, 현장 실무에서는 여전히 정밀한 법률·건축 검토가 성패를 가릅니다. 특히 한 건물 내 복수 층을 활용할 때 발생하는 '바닥면적 합산(1,000㎡)' 규정이나 소방·하중 기준을 간과했다가 용도변경이 반려되는 사례가 적지 않습니다. HMK스토리지는 자산 매입 및 공간 밸류업 초기 단계부터 건축사 사전 실사를 통해 인허가 리스크를 선제적으로 검증하고 있으며, 무리한 확장보다 법적 기준 안에서 가장 안전하고 지속 가능한 도심창고 임대 모델을 구축하는 데 집중하고 있습니다."