— 층마다 조건이 다른 대형 상업용 건물의 공실 구조를 짚어 봅니다 —

‘임대가 안 되는 건 가격 때문만이 아니다’

오랫동안 임차인을 찾지 못한 상업용 건물을 보면 대체로 비슷한 사정이 있습니다. 가격을 내려도 임대가 되지 않는 경우가 많다는 점입니다.

이유는 층에 있습니다. HMK홀딩스가 수도권 상업용 건물을 검토하면서 반복해 확인한 것도 이 부분입니다. 한 건물 안에서도 층마다 필요한 조건이 다르고, 그 조건을 맞출 수 있는 업종의 수가 층마다 크게 차이 납니다.



 

층별 임대 난이도 (지하 · 1층 · 2층 이상) 

1층은 되는데 지하와 위층이 안 되는 이유

1층은 사람이 지나다니는 자리라 들어올 수 있는 업종이 많습니다. 임대료가 비싸도 매출로 회수할 여지가 있기 때문입니다.

지하층은 사정이 다릅니다. 채광이 없고 계단이나 엘리베이터를 거쳐야 해서, 손님이 직접 찾아와야 하는 업종은 대부분 들어오기 어렵습니다. 임대료를 아무리 낮춰도 매출이 나오지 않으면 계약이 성립하지 않습니다.

2층 이상도 비슷합니다. 1층보다 임대료가 낮은데도 비어 있는 경우가 많습니다. 지나가다 들어오는 손님이 거의 없기 때문에, 미리 찾아올 이유가 분명한 업종만 버틸 수 있습니다.
 

그래서 건물 전체가 묶인다

문제는 여기서 시작됩니다. 1층만 임대되고 나머지 층이 비어 있으면 건물 전체의 수익이 나오지 않습니다. 수익이 나오지 않으면 자산가치도 오르지 않고, 소유자는 팔지도 못하고 채우지도 못하는 상태로 오래 머물게 됩니다.

한 업종이 건물을 통째로 쓰는 방식으로는 이 문제가 잘 풀리지 않습니다. 지하와 위층까지 모두 필요한 업종은 흔치 않고, 있다 해도 그 규모를 감당할 임차인을 찾기가 쉽지 않습니다.

일부 층만 임대된 건물의 수익 구조 그래픽 
-일부 층 공실이 건물 전체 수익에 미치는 영향 (자료: HMK홀딩스)

층마다 다른 업종을 넣으면

접근 방식을 바꿔 볼 수 있습니다. 한 업종을 찾는 대신, 
층마다 그 층에 맞는 업종을 따로 넣는 것입니다. 

지하는 채광이 필요 없는 용도로, 1층은 넓은 바닥면적이 필요한 용도로, 2층은 손님이 직접 오지 않아도 되는 용도로 나누는 방식입니다.

HMK홀딩스가 살펴보고 있는 방향이 이쪽입니다. 각 층에 들어갈 브랜드도 정해졌습니다.

지하 — 오렌지 공유 창고 채광이 필요 없고, 손님이 상시 머물지 않아도 되는 보관 공간입니다. 지하층의 약점이 그대로 조건이 되는 용도입니다.
 

1층 — 오렌지 창고 마켓 넓은 바닥면적과 사람이 지나다니는 자리를 그대로 쓰는 매장입니다. 1층이 가진 장점을 가장 직접적으로 쓰는 층입니다.
 

2층 — 오렌지 라이브 쇼핑 손님이 직접 찾아오지 않아도 되는, 방송과 촬영 중심의 공간입니다. 지나가는 손님이 없다는 점이 문제가 되지 않습니다.
 

층별 브랜드 배치도 (지하 : 오렌지 공유창고 · 1층 : 오렌지 창고 마켓 · 2층 : 오렌지 라이브 쇼핑) 

세 브랜드는 각자 다른 층 조건에 맞춰 들어가지만, 서로 떨어져 움직이는 것도 아닙니다. 다음 글에서는 오렌지 공유창고와 오렌지 창고 마켓, 오렌지 라이브 쇼핑이 한 건물 안에서 어떻게 맞물리는지 정리해 보겠습니다.

*이 글은 HMK홀딩스가 연재하는 상업용 건물 공실 구조 시리즈의 첫 번째 글입니다.