엔피엘(NPL)부동산 경매란 부실채권으로 인해 경매로 나온 물건을 말한다. 부실채권은 크게 부동산 등 담보가 있는 부실채권과 무담보 즉 신용 관련 부실채권으로 나뉘는데, 담보부실채권은 금융기관 매각대상 중 특별채권에 해당되지 않는 채권으로 유효담보가액에 해당되는 채권을 말한다.
이번 칼럼에서는 엔피엘(NPL)부동산 경매에 관심이 있는 일반 독자들의 이해 를 돕고자하며 결론 부분에는 필자가 하는 반값엔피엘플랫폼 사업도 간략하게 알려 드리도록 하겠다.
담보란 대출의 대한 변제가 이루어지지 않을 경우를 대비하여 대출금을 회수 할 수 있는 부동산물건을 의미하는데 근저당권 등의 부동산 물적담보에 더하여 연대채무 등의 인적담보 등도 이에 포함된다.
무담보부실채권은 금융기관이 신용을 담보로 대출해주거나 저당권의 부동산 임의경매로 처분했음에도 불구하고 미회수 채권이 남아있는 경우이다. 예를 들어 IB(NPL Pool을 도매로 낙찰 받아오는 회사)회사는 유암코, 대신F&I, 파인트리, 파인스트리트 등이 있으며, AMC(유동화된 자산을 관리 추심하는 회사)는 유암코, 파인스트리트, 마이에셋자산운용, 대신AMC, 농협자산관리, 제이원자산 관리, MG신용정보 등이 있다.
간혹 독자님들도 0003차유동화전문회사 등의 이름을 들어 보신 적이 있으실 것이다. 이런 회사는 채권자가 부실채권을 정리하기 위해 설립한 특수목적 법인을 의미한다.
이런 SPC(부실채권 매각을 위해 일시적 설립 운영되는 특수목적 회사)회사의 경우 채권자가 SPC 회사 설립 시 그 명칭을 보면 유에이치제00차유동화 전문회사, 유더블유제00차유동화전문회사 등의 명칭을 사용하는데 여기서 앞글자의 ‘유’는 유암코를, 두 번째의 ‘에이치’는 하나은행 을, ‘더블유’는 우리은행을 말하며 ‘00차’는 SPC설립 순서를 말한다.
엔피엘(NPL)부동산 경매를 진행 받을 때는 배당금 수령을 목적으로 단기간에 이익을 볼 것인지, 아니면 직접 낙찰을 받아 세금감면 등을 위해 이용할 것 인지 두가지 중 한가지를 선택해야 한다.
배당금 수령이 목적이면 AMC로부터 NPL 매입한 후 근저당권의 명의를 변경 하여 제 3자가 낙찰을 받으면 매각대금에서 배당을 받게 되는 것을 말한다.
그런데 이 경우 저가 낙찰시 손해를 볼 수 있기 때문에 정확한 권리분석만 된다면 간단하고 투자금 회수가 빠른 편이지만, 안전하게 높은 배당을 받을 수 있는 물건은 많지 않다는 단점이 있다.
직접 낙찰받는 방법으로는 론세일, 채무인수, 입찰이행 등의 계약을 AMC를 통해 작성하게 되는데 론세일 방법은 채권양수도 계약을 통해 근저당권을 이전받고, 법원에 채권양도 통지를 하는 방법이다.
장점은 매수인 마음대로 배당금 수령도 가능하고 직접 낙찰받는 것도 가능 하지만, 초기자금이 많이 들어간다는 단점이 있다.
질권대출의 경우도 론세일방식의 경우에만 근저당권을 담보로 대출을 해주는 것으로, 2금융권에서 주로 취급하고 있다. 론세일의 경우 채권최고액을 한도로 잔금은 상계처리하여 대금 납부하고 소유권을 이전하면 된다.
배당금 수령에 비해 수익률은 높은 편이나 다시 매각할 때가지 시간이 소요 된다. 매각 시 양도세와 관련하여 비용을 절감할 수 있다. 채무인수 방법은 채무를 인수하고 잔금은 낙찰받은 후 지급하는 것이다. 초기자금에 부담이 적은 장점이 있으나, 다른 이해관계인이 배당이의를 하는 경우 문제가 될 수 있다는 점에서 주의가 필요하다.
엔피엘(NPL)부동산 경매 입찰 시 장점으로는 우월적인 낙찰이 가능하고, 경매 입찰 시 선 순인 임차인이 있다면 이에 대한 권리정보를 입수할 수 있기에 일반 입찰자보다 접근이 더 유리하다.
또한 안전성과 환금성에 있는데 일반적으로 1순위 담보부 부실채권을 그대로 인수하기 때문에 권리분석만 잘한다면 무리 없이 배당을 받든, 낙찰을 받든 채권 회수가 가능하다.
배당투자 또는 유입 후 양도소득세 감면받으려면 현재 시세와 급매가를 파악해야 하고 예상배당액을 산정하여 비교해 봐야 한다. 선순위인수금액이나 추가 인수금액이 많이 있는 경우 배당에도 큰 영향을 미치기 때문에 꼼꼼하게 검토해야 한다.
NPL채권이라면 AMC에 전화하여 매각유무를 확인한 후, 담당 AM(AMC에 소속된 직원으로, SPC의 부실자산을 관리)과 우선 전화로 협의하여 수익성이 있거나 절충이 가능하다면 방문하여 조절하되, 매수의향서를 사전에 준비하여 제출해야 한다.
내부적인 결재가 필요하기 때문에 적어도 3일에서 1주일 정도는 소요되는데, 입찰 날짜가 얼마 남지 않았다면 매각 기일을 연기해 달라고 요청하는 것도 방법이다.
이후 가격이 결정되면 론세일, 입찰이행, 채무인수 등의 방법으로 진행하겠다 는 계약서를 작성하고 10% 정도의 계약금을 납부해야 한다. 론세일계약이라면 2주~4주 내에 잔금을 납부해야 하고 근저당권을 이전받으면 되고 입찰이행 계약이면 낙찰을 받고 대금을 납부하면 된다.
필자(김재동 회장)의 HMK홀딩스, 반값엔피엘플랫폼은 국내 최초로 엔피엘(NP L)특수부동산을 매매하고 중개하는 사이트다. 현재 국내에는 법적 권리관계가 복잡한 특수부동산 물건을 중개하고 매매하는 사이트는 없다.
특수부동산물건이란 유치권, 법정지상권 등등 법적으로 권리관계가 복잡하여 문제를 해결하지 못하고 방치된 엔피엘(NPL)부동산물건을 의미하는데 문제를 해결한 좋은 물건이 모이고 반값으로 매매가 이루어지는 유일한 곳이 반값엔피엘(NPL)플랫폼이다.
모든 상품은 미완성 물건이다. 문제 해결 가능성이 높은 특수물건은 피에프 브이, 리츠, 펀드, 유동화가 되기에 좋은 물건으로 재탄생할 수 있다. 또한 반값엔피엘(NPL)플랫폼에서는 미분양, 미MD. 미준공, 공사중단 등 문제가 큰 부동산의 가치를 상승시켜 매매와 중개가 이루어지며 엔피엘특수물건과 일반 부동산의 교환도 이루어진다.
반값NPL플랫폼 참여 문의는 아래 대표번호 또는 사이트를 통해서 하면 된다.
대표번호 1555-5335
블로그 https://blog.naver.com/hmknpl
카페 https://cafe.naver.com/realmh
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