[부동산엔피엘뉴스] 김준수 기자 = 김재동 회장이 “반값엔피엘플랫폼”을 출시할 예정이라고 밝혔다. NPL[Non Performing Loan]이란 은행이나 증권사 등 금융기관이 돈을 빌려 주고 원금이나 이자를 3개월 이상 회수하지 못한 부실채권을 의미하는데 무담보 신용채권과 부동산 등 담보채권으로 나누어진다.
이중 NPL특수물건이란 유치권, 지상권, 미분양, 미준공, 공사중단 등 법적 문제가 있는 부동산 등 50여 가지가 있다. 한미금융그룹을 키운 김재동 회장은 10여 년 전 60억 원을 투자하여 5년 만에 1조 원대의 자산 가치를 만드는 등 NPL특수 물건 및 개인회생채권과 관련 국내 최초, 최고의 매출 수익을 낸 자타가 공인하는 신화적인 인물이다
특히 김재동 회장은 국내 최초로 약 10년 전 정직원 150명과 1,500명의 소싱 파트너들을 통해 14만 2천 건이나 되는 NPL 특수물건을 경쟁자가 없이 정리 정돈한 경험이 있으며 10억부터 5000억까지의 NPL 특수부동산 물건 중 공사 중단. 유치권, 법정지상권, 각종 소송 중인 부동산, 미준공, 미분양 등 특수 NPL 물건 해결 전문가다.
향후 모든 NPL특수물건 정보와 거래가 반값NPL플랫폼을 통해서 이루어질 것으로 예상되는 가운데 국내 최초로 출시 예정인 반값 NPL 플랫폼은 “ 모든 NPL 특수물건 정보와 거래는 반값 NPL 플랫폼을 통해서" 란 캐치프레이즈에 걸맞게 향후 2년 안에 20만 건 정도의 엔피엘 물건이 등록될 것으로 예상된다.
NPL반값플랫폼은 하자가 있는 NPL특수물건을 매각하고자 하는 개인이나 기업의 경우 해결 불가능한 하자를 해결하고 매각할 수 있어서 좋고 매입 하려는 개인이나 기업은 하자가 해결된 좋은 물건을 매입할 수 있어서 모두 에게 이익이 된다.
특히 NPL반값플랫폼은 일일이 발품을 팔지 않고도 한 곳에서 한눈에 좋은 물건을 고를 수 있고 매매나 매각이 편리하다는 장점이 크다.
한편 김재동 회장에 따르면 반값NPL플랫폼은 시장을 선점하고 선도한다는데 그 의미가 크다고 설명하면서 특히 관련 광고 수익 및 컨설팅 용역 외 다양한 수익구조로 향후 지속적인 성장 가능성, 시장 영향력에 대한 확장성이 크다고 전했다.
반값NPL플랫폼은 향후 2년 내 유입 예정인 DB 20만 건 중 1만 건 정도를 종합 컨설팅 및 용역 계약을 체결하고 이를 순차적으로 매각이 가능한 물건 으로 전환 시킬 예정이다. 하여 2년 내 계약 물건 중 1차 매출 규모를 최소 약 3000억 원 정도로 잡고 있다.
특히 반값NPL플랫폼에 이목이 집중될 수밖에 없는 이유는 수익성이 좋음에 도 일반이나 일반 기업이 사고, 팔기가 어려운 NPL특수부동산 사업의 특수성 때문이다. 따라서 일반 NPL법원경매, 신탁 공매사이트 외 이를 전문적으로 거래하는 사이트는 없기 때문이다.
반값NPL특수물건의 경우 일반 시장에서는 매각이 어렵다. 최소 10억에서 5,000억 이상이 넘는 부동산의 경우는 대형증권사, 대형자산운용사, 리츠회사, 대형회계법인, 글로벌부동산중개법인(CBRE, 세빌스, 쿠시먼, JLL, 교보리얼코) 등등을 통한 펀드, 유동화, 리츠, 상장사 CB 발행, 시행사, 시공사, 건설회사 등에서 매매가 이루어진다.
김재동 회장은 지난 16년간 NPL 특수물건 시장을 선도해온 경험을 바탕으로 이런 매각처와의 파트너쉽을 더욱더 굳건히 할 예정이며 펀드조성 및 유동화, 리츠 방식의 매각 종합 컨설팅과 용역 서비스를 제공할 예정이라고 밝혔다.
국내 모든 물건은 거래를 위한 사이트가 있으나, 법적 권리관계가 복잡한 특수 물건을 중개하고 법적 하자를 풀어서 매매하는 사이트는 전무 하다. HMK홀딩 스(주)에서는, 이런 복잡한 법적인 문제를 가진 부동산을 전문으로 취급하여, 법적관계를 전담 법무법인에서 소송하고 협상을 진행해서 해결하고, ‘미완성 부동산’(특수물건은 전체가 미완성 부동산)을 리모델링, 시공, 분양, 임대, 준공 , 사용승인 등의 과정을 처리하여 ‘정상(완성)부동산’으로 매각하는 회사다.
HMK홀딩스는 국내 최초로 엔피엘특수물건 전문 매매거래 사이트, 반값엔피엘 플랫폼(일명 반플)을 개발 출시 예정이며, 1,200억 원의 물건이 유치 권, 법정지상권 등 법적 권리관계가 복잡하여 경/공매 6회 이상 유찰 되어 하한가인 200억 이하로 산정되고, 그 기간이 2년 이상 경과하여 1.2.3 금융권에서 채권본부나 자산관리본부에 방치되어 있다.
그 해결 방안을 찾지 못해 방치 되어 있는 물건(채권)들을 대상으로 모든 법적 정리와 협상, 세무와 시공, 리모델링과 준공 등의 작업을 하여 매각하는 것을 기본 조건으로 종합경영 컨설팅 위임자문용역계약(PM 계약)을 맺는다.
HMK홀딩스(주) 반값엔피엘플랫폼의 사업 방식은 직접 돈을 주고 매입하는 방식이 아닌 종합컨설팅 계약을 통해서 문제를 해결하는 방식으로 이는 물건 DB를 많이 만들어 거기서 특수물건 정보를 얻고 이 중 최고의 물건 확보 500건에 1건 0.2%를 선별하여 최고의 물건 확보하는 방식이다.
특수물건이란 유치권, 법정지상권 등등 법적으로 권리관계가 복잡한 채권을 의미하는데 그 종류가 약 50여 가지다. 또한 법적으로 하자는 없으나 미분양 미MD. 미준공 등등도 저희가 리모델링하여 가치상승을 시켜주는 것이 HMK 홀딩스(주) 반값엔피엘플랫폼의 사업 방식이다.
엔피엘 특수물건을 성공시킬 수 있는 확률은 고작 0.2%다. 즉 500건의 물건 중에 단 한 개의 진주를 찾는 사업이다. 그렇기에 특수물건 건수(DB)를 많이 만드는 것이 사업의 승패를 죄우한다
좋은 물건이라야 거래가 이루어진다. 좋은 물건이란 사고자 하는 분이 원하는 종류의 물건 즉 오피스, 오피스텔, 상가 등을 원하는 역세권 지역에, 원하는 가격으로 구입할 수 있는 것을 의미하는데 이런 좋은 물건이 모이고 반값으로 매매가 이루어지는 유일한 곳을 만드는 것이 HMK홀딩스(주)의 반값엔피엘 플랫폼(반플) 특수물건 거래 매매사이트가 탄생된 배경이다.
이렇게 자기 맘대로 원하는 물건을 거래할 수 있도록 만들기 위해서는 그만한 DB를 만들어 내는 환경을 만들어 주어야 한다. 특수물건 건수(DB)를 많이 만들기 위해서는 TV광고, 온.오프라인 콘텐츠와 광고를 만들기 위한 온라인 채널이 필요하기에 김엔조 카페, 유튜브 김엔조TV, 반값엔피엘특수물건학원 인터넷신문 부동산엔피엘뉴스 등이 그 역할을 하게 된 것이다.
김재동 회장이 직접 매입 방식이 아닌 종합컨설팅 대행 방식으로 사업방식을 변경한 것은 이유가 있다. 그동안 유치권자의 월권행위와 매입자(건물주가 되면) 너는 내 유치권을 사야만 된다. 라는 방해로 인해 쉽게 문제를 해결할 수 없었고 이로 인하여 길어지는 만큼 계속 이자만 나가게 되고 소송으로 이어 지면서 5년에서 10년 걸리게 되는 등 매입가보다 이자가 더 많이 나가는 등 손실을 경험하였기 때문이다.
따라서 정말 확실한 물건이 아니면 직접 매입해서 문제를 해결 하기보다는 중간 해결자로서 문제를 푸는 것이 더 유연하게 해결할 수 있다. 특수물건 500건 중에 한 건 살 때는 협상을 끝났다고 하더라도 100%로 완벽하지 않으면 매입을 하면 안 된다.
시간이 돈이다. 이자가 나간다. 라는 것을 꼭 명심하자 매입 계약서를 쓰더라도 계약금은 1%만 건는 등 손실을 방지하는 것이 좋다. 예로 3000억 원 물건 매입가의 계약금인 10% 즉 300억을 걸지 말고 계약금 1%인 3억만 건다는 말이다.
김재동 회장이 준비중인 HMK홀딩스(주)의 반값엔피엘플랫폼의 목표는 1일 접속 10만 명, 1개월 접속 300만 명, 1년 3,000만 명이 접속하는 플랫폼으로 성장시키는 것이다.
오는 10월 오픈 예정인 반값엔피엘플랫폼의 2년간 특수물건 DB 수집 목표는 20만에서 50만 건이다. 매각에 대한 목표는 플랫폼 오픈 6개월 후 즉 회사직 원 채용 및 시스템 정비 등 6개월 후부터 6개월 동안 매각 4건을 목표로 하고 있다.
예상 이익금을 산정해보면 500억 이상 3건과 1000억 이상 1건 6개월간 예상 매출 합계는 1000억 원이며 사업 2년 차에는 200% 이상 매출 상승을 목표로 하고 있다.
HMK 홀딩스(주) 반값엔피엘플랫폼의 사업 방식 남이 손을 대지 못하는 특수 엔피엘 물건이다. 즉 매매 금액이 커야 한다. 1000억 이상에서 3000억 이상 되는 물건은 경쟁자가 거의 없다. 이 정도 특수물건이라야 돈이 되고 수익이 많이 나는 것이다.
예를 들어 1건에 3000억 원의 물건에 대한 매입가 10% 300억 + 유치권 150억 원 등 원가 450억 원에 대한 물건을 반값인 1500억 원에 매각 시 이익금은 1건에 1000억 원으로 이런 수익을 내는 사업 아이템이다.
이만큼 수익을 내기 위해서는 많은 물건 곧( DB)를 많이 모아야 한다. 그래서 반플은 각 채널별로 많은 콘텐츠를 만들고 온.오프라인 마케팅으로 연간 20만 개의 DB를 생산해낼 예정이다.
3000억 원 정도 되는 물건은 경쟁이 없어서 매입가가 10%밖에 안 하고 마음대로 고를 수 있다는 장점이 있다. 금액이 작은 물건인 10억 원대의 물건은 전체 엔피엘 특수물건 중 40%를 차지한다.
그러나 김재동 회장은 경쟁이 심하다는 단점이 있고 더하여 1건에 2~3억 남아도 이를 업으로 했을 때 10건 하다 보면 5건을 잘했는데 서너 건이 물려 버리면 전체적으로는 큰 손실 난다. 따라서 쉽지 않은 사업이고 현금 매입은 절대로 하면 안 된다고 조언한다.
반값엔피엘플랫폼은 100억 원대 이하는 일반 고객들이 좋은 물건을 고르고 매매할 수 있도록 도와주며 HMK 홀딩스(주)는 1000억대 이상의 물건을 취급할 예정이다.
매출은 매년 200% 이상 상승시킬 계획이다. 특수물건 채권 정리는 10억 원대 물건을 정리하는 것과 1000억 대 물건을 정리하는 법적인 분쟁 해결에 소요 되는 시간이 비슷하기에 물건 금액이 클수록 이익을 낼 수 있다.
반값엔피엘플랫폼은 직접 매입 방식이 아닌 위임 (전속)을 받아서 하기에 매입 자금이 들지 않고 또한 20만 건 중에 최고의 물건을 골라서 진행하기에 그만큼 사업적으로 유리하다.
채권 최고 가격 대비 반값은 최소 가격이다. 모든 채권 최고액은 연체가 몇 년이냐 따라 이자 포함 금액이 200%에서 500% 가 넘는 경우도 있다.
또한 500% 짜리를 100%에 매입한다고 좋은 것은 아니다. 그 이유는 그만큼 가격이 떨어져서 안 팔리는 것은 여러 가지 이유가 있기 때문이다. 여러가지 복잡한 채권이란 수 분양자가 1000명 소송 10건 이상 등 권리관계가 매우 복잡한 경우와 고객이 원하지 않는 건물 즉 산속에 물건, 수요가 없는 리조트 혹은 수요가 없는 지방의 소형 아파트 등이다.
그럼 지금부터 반값엔피엘플랫폼에 대한 간단한 산술적인 예시를 살펴보자. 1,200억 원의 채권을 경매하한가인 200억 원을 매입가로 책정하고, 유치권 100억 원을 가정하면, 원가 합계액은 300억 원이 되고, 1,200억 원의 채권을 반값인 600억 원에 매각하는 반값엔피엘플랫 폼(일명 반플)을 출시하여 부동산 을 업으로 하는 소싱/매각 전문인력(브로커) 1,500명, 전국 중개 부동산 11만 개 직원 33만 명, 중개법인 2,000개 직원 4만 명, 경매 학원 170개 전문교수 (변호사)등 500명 수강생 2만5천 명 경매물건을 매입하여 경매를 업으로 하는 경매인 10만 명 등 부동산 관련 분야를 업으로 하는 최소 50만 명 이상이 이 플랫폼을 이용하고 상주하는 기초 고객이 될 것이다.
현재 경매하한가 200억 원, 매입가 200억 원의 물건(DB)을 반플에 등록하여 올리면, 등록자는 소싱/유입 수수료 1%, 직접 매각하면 1,200억 원의 반값인 600억 원(매각가)에 대한 매각 수수료 5%를 지급한다. 중간에 권리관계가 복잡한 소송 등은 자회사 SPC 설립 예정인 HMK파트너스(주)의 전담 법무 법인에서 소송하고 동시에 협상하여 모든 법적인 문제를 해결한 후, 미완성 부동산 을 시행, 시공, 분양, 임대, 리모델링, 인테리어, 사용승인 하여 매각 해 드리는 플랫폼이다
반값엔피엘플랫폼은 1200억 원의 물건을 채권 매입가 200억에 매입하고 유치권 합의금으로 100억 원을 사용하면 합계 300억 원이 사업비용으로 사용되는데 이때 반값이 600억 원에 매각 시 순이익 300억을 얻게 된다.
미완성 부동산에 대해 사업파트너인 (가칭)HMK파트너스와 추가 사업 진행을 통해서 시행, 시공, 인테리어, 리모텔링, 분양, 준공(특수물건은 거의 전체가 미완성 즉 리모델링이 필요한 건물이다.)하여 매각 후 건축 부분 전체를 또 마무리해서 추가 매출을 올리고, 또한 엔피엘이 아닌 일반 부동산도 시행, 시공, 분양, 인테리어, 리모덜링을 진행하고 더하여 법적 권리관계가 복잡한 문제를 법무법인을 통해 소송과 협상을 진행하는 등 전체적인 종합컨설팅 PM 역할을 통해 추가 사업 수익을 낼 수 있다.
전국 경매 학원은 엔피엘 강의 자료로 저축은행 및 새마을금고에서 10여건씩 특수물건을 가지고 와서 자료로(견본) 사용하는 등 교수들이 강의를 하면서 수강생들에게 투자하도록 하고 있다.
HMK홀딩스의 반값엔피엘플랫폼에 축척 된 물건 ‘DB’ 20만건 중에 강의에 필요한 소재로 반플에서 유치권을 검색하면 유치권 관련 물건이 2,000건 이상이 검색되고 교수는 그 2,000건 중에서 선별하여 강의의 교재로 사용할 자료를 제작할 예정이다.
이런 콘텐츠는 모든 학원에서 견본이 되며 키워드 ‘반플 유치권12345번(예시)’ 을 클릭하면 그 물건을 전문가 변호사 교수들이 강의 영상 콘텐츠를 유튜브에 올리고 그 유튜브를 보고 매각이 이루어지고, 사금융으로 대출이 되면 유튜브 의 영상(콘텐츠) 제작 교수한테 콘텐츠 수입 수수료 1%를 지급하고, 수수료 보상 시스템으로 인하여 교수나 변호사 전문가가 서로 경쟁적으로 콘텐츠(소개 영상)을 제작하여 유튜브에 올리게 된다.
그 유튜브 영상은 국내에 엔피엘 관심 인구 50만 명에게 자동적으로 노출이 되고, 이를 본 많은사람들이 돈을 벌기 위해서 물건을 반값엔피엘플랫폼 사이트에 올리고 매각이 이루어지면 수수료 1% 수익을 취할 수 있고 또한 매각에 역할을 한 경우는 매각 성사 시 수수료 5% 수익을 올릴 수 있다.
즉, 자기가 플랫폼에 등록하여 올린 물건을 본인이 아닌 남이 매각해 주고 본인도 플랫폼에 있는 다른 물건을 매각할 수도 있고, 또한 전국 경매 학원 에서도 돈을 벌기 위해서 교육받는 수강생들도 저희 플랫폼에 있는 물건을 사고 팔고, 반값엔피엘플랫폼에 있는 물건 20만건 중 자기가 잘하는 소싱 및 매각하면 수수료 수익을 올릴 수 있다.
반값엔피엘플랫폼에서 매입하고자 하는 물건에 대해 공신력이 있는 법률전문 가(변호사)가 권리분석한 유튜브 영상을 보고 매입을 결정할 수 있고, 그럼으 로 반값엔피엘플랫폼에는 매입 매수 등의 많은 물건이 지속적으로 유입되어 누적되고 거래가 이루어 지면서 자동적으로 반값엔피엘프랫폼은 빠르게 활성 화되고, 이는 곧 매출 성장으로 연결이 된다.
온라인 오프라인 광고, TV 광고 김엔조 TV(유튜브채널), 부동산엔피엘뉴스 (인터넷신문) 창간 보도기사 김엔조 카페 블로그 그리고 네이버 밴드 솔루션 으로 4,800건을 콘텐츠화해서 배포하는 전방위 배포한다.
그리고 국내 최초로 엔피엘특수물건학원 운영, SNS 등의 다양한 루트의 마케팅을 통해 출시 3개월이 내에 플랫폼 하루 접속 인원 10만명을 만드는 것이 목표다.
국내 엔피엘특수물건의 수는 엄청나게 많으나 지금까지는 특수물건을 취급하 는 매매 싸이트가 없다 보니 우리의 ‘반값엔피엘플랫폼’의 출시는 이슈화가 되고 큰 관심과 더불어 기사화될 것이다.
또한 이런 특수물건을 가장 많이 보유하고 있는 1.2.3 금융권에서는 해결 방안을 찾지 못해 채권본부에 방치되어 있는 특수물건을 우리 ‘반값엔피엘 플랫폼’에 올림으로써 모든 법적 문제를 해결하고 매각하게 되면 우리의 ‘반값엔피엘플랫폼’이란 툴에 대한 관심을 가질 수 밖에 없고 자연히 협력관계 가 구축될 수밖에 없는 구조가 될 것이다.
‘반값엔피엘플랫폼’을 기반으로 하는 우리의 신사업 모델은 기존 대다수의 특수물건 사업과 전혀 다른 성격과 사업(수익)구조로 많은 초기 자금이 필요하지 않고, 특수한 플랫폼과 콘텐츠 및 DB생산 및 축척으로, ‘DB’를 활용한 다양한 부가 사업을 연동할 수 있는 사업의 구조를 가지고 있다.
플랫폼의 정상 가동 후 안정화되는 시점인 3개월 후부터 플랫폼 운영으로 인한 수익이 발생 될 것으로 예측된다. ‘엔피앨특수물건’은 말그대로 1%의 가능성과 99%의 불확실성 가진 어려운 사업모델이다.
이 사업이 가진 99%의 불확실성은 반대급부적으로 경쟁을 없어 불필요한 소모가 필요 없고, 무에서 유를 창조하는 것과 같은 비교할 수 없는 대단히 높은 수익성이 보장된다는 매력적인 장점이 있다.
1%의 가능성을 산술적으로 풀어 보면, 100건의 물건 중 1건, 1,000건의 물건 중 10건 그러나 대상이 100,000건이라면 1,000건의 가능성이 생기게 된다. 우리의 플랫폼이 출시하게 된 배경이다,
그동안 아무도 관심을 가지지 않아서 버려진 잠자고 있는 수많은 특수물건을 계속 축적하여 200,000건 300,000건의 특수물건 ‘DB’를 플랫폼에 축척하고 그 200,000건의 물건 중에서 1%인 2,000건을 대상으로 성사시켜 99%의 불확실성을 모두 수익으로 돌릴 수 있는 구조를 만드는 것이 이 신사업 모델의 핵심 수익구조다.
이런 계산을 토대로 우리이 플랫폼 기반 사업은 출시 2년 안에 최소 3,000억 원의 영업이익을 낼 수 있는 구조로 운영된다. 종전, 특수물건을 직접 매입 후 문제를 해결하면서 가치를 상승시키던 사업 방식의 경우, 도저히 예상이 불 가능했던 유치권 협상 등 법적인 권리관계 문제 해결을 위해 불가피하게 법적 소송의 결과에 의존할 수밖에 없었다.
유치권 협상의 경우도 유치권을 행사하는 점유당사자들이 우리가 매입자란 입장을 악용해 터무니없이 과도한 합의금을 요구하며 배짱을 부리는 등 협상 의 진전이 될 수 없었고, 법적 소송 또한 시간에 쫓기는 불리한 입장에서 진행 할 수밖에 없어, 1,2,3심을 거치는 동안 5년에서 최장 10년까지도 소요되는 과정이었다.
긴 소송 기간은 결과적으로 전혀 예측하지 못한 과도한 기회비용의 발생으로 돌아오고, 발생 된 금융비용 관리비 인건비 등은 물건의 원가에 더해져 매각가 가 시세의 70~80% 이상으로 산정되어 적절한 시점에 매각할 수 없어 지속적 인 비용만 증가하는 악순환을 감수해야 하는 사례가 다반사로 발생하는 등 사업에 치명적인 위험요소로 작용했었다.
이런 시행착오를 바탕으로 과감하게 위험요소를 털어내는 구조로 설계된 것이 이 플랫폼을 기반으로 하는 새로운 형태의 제2세대 엔피엘특수물건 사업 모델 이다.
물건을 매입하지 않고 종합컨설팅 계약을 체결함으로써 초기 투자금의 부담이 없고, 매입 당사자가 아닌 PM으로서 유치권 협상을 진행하면서 시간에 쫓기지 않고 유리한 위치에서 협상을 주도할 수 있고, 소송 및 협상에 소요되는 기간 동안 금융비용 부담도 없이, 아무런 리스크 없이 충분히 합리적인 조건으로 협상을 유도하고 결론 내릴 수 있는 장점을 가지고 있다.
이런 새로운 사업구조를 통해 엔피엘 부동산 시장의 선순환 경제를 만들고자 하는 것이 김재동 회장이 반값엔피엘플랫폼을 시장에 출시한 목적이다.
반값NPL플랫폼 참여 문의는 아래 대표번호 또는 사이트를 통해서 하면 된다.
대표번호 1555-5335
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